Пандемия коронавируса спровоцировала ажиотажный спрос на загородную недвижимость в прошлом году. В этому году пандемия продолжается, но покупать особо нечего – все более-менее ликвидное уже купили, а то, что осталось – либо слишком дорогое, либо некачественное, либо некачественное и дорогое одновременно. Но, возможно, в обозримом будущем ситуация улучшится.
Спрос vs предложение
Ажиотажный спрос на загородную недвижимость остался в прошлом году. По оценке владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, по сравнению с 2020 г. покупательская активность сократилась почти в два раза – «и это нормально, так как пиковые ситуации рынок должен проходить». Но и сейчас спрос неплохой – «на 35% выше, чем в 2019 г.». Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость», также отмечает, что прошлогодний «высочайший» спрос был «нетипичным», а сейчас «уровень спроса и объем заключаемых сделок стабилизировался на уровне двухлетней давности или незначительно выше».
По данным «Инкома», который мониторит весь загородный рынок московского региона, в этом году спрос действительно ниже, чем в прошлом (что ожидаемо), но не драматически: в Московской области количество проданных объектов с начла 2021 г. сократилось на 8,1% в годовом выражении, в Новой Москве, где рынок на порядок меньше, – на 31,7%.
При этом предпочтения покупателей остаются примерно такими же, как и прошлой весной, когда история с коронавирусом только начиналось, — люди ищут максимально готовое жилье, где можно жить прямо сейчас. Доля участков без подряда (УБП) в спросе снизилась за год на 2,6% в Подмосковье и на 14% в Новой Москве. А доля коттеджей и участков с подрядом, наоборот, увеличились — на 5,4% в Московской области и на 8,3% в Новой Москве. Популярность таунхаусов и дуплексов также возросла — на 0,6% и 10,4% соответственно.
«Лучше всего продаются привлекательные проекты с застройкой. Среди них спрос серьезно превышает предложение. В сегменте участков без подряда предложение превышает спрос примерно в три раза», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Все дело в том, что структура предложения на «загородке» очень далека от предпочтений покупателей. Прежде всего в Подмосковье, где УБП формируют 78% предложения, а на коттеджи с таунхаусами приходится всего 32% рынка. Как следствие, подавляющее большинство подмосковных покупателей — 72% — не могут найти на рынке подходящий по цене и качеству готовый объект и в итоге приобретают УБП.
Предложение на первичном рынке в Подмосковье
Общие показатели
2020 год
2021 год
Год
Кол-во поселков, шт.
778
737
-5,3%
Участки без подряда
76%
78%
2%
Коттеджи/участки с подрядом
23%
22%
— 0,6%
Таунхаусы/дуплексы
13%
10%
-2,8%
Малоэтажные дома
7%
4%
— 3%
Кол-во объектов, шт.
44 914
43 024
-4,2%
Источник: «Инком-Недвижимость»
В Новой Москве ситуация получше: на УБП приходится 36% предложения, на коттеджи и таунхаусы – 73%. Поэтому и структура спроса там другая: участки без подряда приобретают лишь 25% покупателей, коттеджи и таунхаусы – 62%.
В Новой Москве в продаже в 2021 г. появились два поселка (в 2020 г. ни одного), оба с застройкой — коттеджи и МЖД. А вот в Подмосковье покупатели и застройщики пока продолжают существовать в параллельных вселенных. По данным «Инкома», с начала 2021 г. загородный рынок области пополнился 25 посёлками, 19 из которых представляют собой участки без подряда. Застройка планируется только в шести поселках: три поселка с коттеджами, по одному с таунхаусами и малоэтажными домами, еще в одном поселке предлагают и таунхаусы, и МЖД.
Ситуация усугубляется тем, что, хотя формально объем предложения в области сократился лишь на 4,2% по сравнению с I полугодием 2020 г., практически все, что не было продано в прошлом году, представляет собой неликвид.
«Вторая половина 2020 г. принесла ажиотажный спрос на недвижимость, и практически все ликвидное и условно-ликвидное приложение рынок поглотил. Можно с абсолютной уверенностью сказать, что, если что-то не продавалось осенью прошлого года, — это практически невозможно продать», — отмечает Ольга Магилина.
Дмитрий Таганов полностью согласен с коллегой: «За период 2020 г. и первой половины 2021 г. экспозиция первичной «загородки» существенно сократилась. Лоты, которые остались на рынке на сегодняшний день, можно считать неликвидом».
Максим Лазовский советует особенно тщательно проверять перед покупкой УБП: «Наибольшие проблемы с земельными участками – тут каждый второй вариант имеет обременения».
Цены
Высокий спрос на «загородку», естественно, привел к росту цен. По оценке Ольги Магилиной, загородная недвижимость на первичном рынке за год подорожала на 32-35%. «Наибольший темп роста пришелся на вторую половину зимы и весну 2021 г. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем уже летом», — прогнозирует Магилина.
«Инком» приводит еще более впечатляющие цифры: средняя стоимость подмосковного лота за год выросла на 60%, новомосковского – на 64,8%. Больше всего подорожали сегменты, предполагающие застройку в Новой Москве, – на 100% и больше.
Цены на первичном рынке загородной недвижимости в МО в млн. рублей
Общие показатели
2020 год
2021 год
Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей
5
8
60%
Участки без подряда
2,5
3,7
48%
Коттеджи/участки с подрядом
24,9
24,4
-0,2%
Таунхаусы/дуплексы
12,3
15,2
23,6%
Малоэтажные дома
7,8
7,4
-5%
Источник: «Инком-Недвижимость»
Цены на первичном рынке загородной недвижимости в Новой Москве в млн. рублей
Общие показатели
2020 год
2021 год
Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей
15,9
26,2
64,8%
Участки без подряда
6,5
6,7
3%
Коттеджи/участки с подрядом
39,1
89,5
128,9%
Таунхаусы/дуплексы
20,2
40,2
99%
Малоэтажные дома
8,8
17,5
98,9%
Источник: «Инком-Недвижимость»
По мнению Максима Лазовского, до конца года цены прибавят еще не более 7-10% с учетом инфляции.
***
Главной проблемой загородной рынка остаётся острый дефицит институциональных застройщиков, большинство из которых покинули рынок после кризиса 2008 г., и, соответственно, нехватка проектов с застройкой. Однако льготная ипотека на ИЖС и распространение механизма проектного финансирования и эскроу на загородный рынок, возможно, переломит ситуацию.
Дмитрий Таганов возлагает большие надежды прежде всего на субсидируемую ипотеку: «Ее результатами станут массовый выход на рынок новых малоэтажных проектов, трансформация проектов с участками без подряда (УБП) в проекты с застройкой. В первую очередь это будут коттеджи, во вторую — таунхаусы».
Об интересе к загородному рынку уже заявили такие крупные девелоперы, как «Инград», ПИК и «Крост». Правда, ни одного проекта эти застройщики еще не вывели, но девеломпент – всегда дело не быстрое.
Актуальные проекты компании ПИК (ноябрь 2021)
Проект
Расположение
ГК
Цена за квартиру
Руставели 14
Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская
4 кв. 2023 г.
от 20 806 940 руб.
Большая Академическая 85
Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК
4 кв. 2023 г.
от 10 538 450 руб.
Западный порт
Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили
1 кв. 2023 г.
от 33 777 600 руб.
Holland park
Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак
3 кв. 2022 г.
от 8 307 630 руб.
Волоколамское 24
Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК
1 кв. 2023 г.
от 12 723 700 руб.
Сокольнический Вал 1
Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники
4 кв. 2023 г.
от 8 816 208 руб.
Ярославский
Мытищинский район, г. Мытищи
4 кв. 2021 г.
от 2 787 990 руб.
Сигнальный 16
Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино
4 кв. 2022 г.
от 6 538 000 руб.
Красноказарменная 15
Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная
4 кв. 2023 г.
от 13 654 080 руб.
Просторная 7
Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь
2 кв. 2022 г.
от 13 480 500 руб.
Новохохловская 15
Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский
2 кв. 2023 г.
от 10 310 282 руб.
Green park
Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад
3 кв. 2022 г.
от 21 305 703 руб.
Никольские Луга
Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово
4 кв. 2023 г.
от 8 070 300 руб.
Солнцево парк
Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское
2 кв. 2022 г.
от 2 578 100 руб.
Измайловский лес
Балашихинский район, г. Балашиха
2 кв. 2024 г.
от 7 549 040 руб.
Люблинский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская
1 кв. 2023 г.
от 5 309 150 руб.
Белая Дача парк
г. Котельники
1 кв. 2023 г.
от 8 217 630 руб.
Матвеевский парк
Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная
2 кв. 2024 г.
от 6 806 712 руб.
Ясеневая 14
Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская
от 8 183 460 руб.
Восточное Бутово
Ленинский район
4 кв. 2022 г.
от 6 932 520 руб.
Жулебино парк
Люберецкий район, г. Люберцы
1 кв. 2023 г.
от 9 136 680 руб.
Дмитровский парк
Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская
4 кв. 2023 г.
от 12 080 450 руб.
Ильменский 17
Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская
3 кв. 2022 г.
от 14 094 410 руб.
Перовское 2
Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК
4 кв. 2023 г.
от 9 968 400 руб.
Оранж парк
г. Котельники
1 кв. 2019 г.
от 9 682 400 руб.
Кронштадтский 14
Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион
3 кв. 2023 г.
от 7 173 020 руб.
Люберцы парк
Люберецкий район, г. Люберцы
1 кв. 2023 г.
от 7 444 800 руб.
Митино парк
Красногорский район, г. Красногорск
от 4 094 310 руб.
Кронштадтский 9
Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион
3 кв. 2023 г.
от 8 188 640 руб.
Волжский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики
1 кв. 2023 г.
от 10 220 370 руб.
Академика Павлова
Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная
1 кв. 2023 г.
от 15 950 520 руб.
Ильинские луга
Красногорский район, п. Ильинское-Усово
2 кв. 2023 г.
от 7 101 010 руб.
Кузьминский лес
г. Котельники
1 кв. 2022 г.
от 9 849 060 руб.
Лосиноостровский парк
Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского
от 9 975 107 руб.
Второй Нагатинский
Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская
1 кв. 2023 г.
от 6 878 520 руб.
Одинцово-1
Одинцовский район, г. Одинцово
4 кв. 2023 г.
от 7 086 400 руб.
Люберецкий
Люберецкий район, г. Люберцы
4 кв. 2022 г.
от 8 153 040 руб.
Саларьево парк
Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский
3 кв. 2023 г.
от 10 196 480 руб.
Путилково
Красногорский район, д. Путилково
Сдан
от 5 146 740 руб.
Шереметьевский
Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская
4 кв. 2022 г.
от 18 278 000 руб.
Большая Очаковская 2
Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект
4 кв. 2022 г.
от 17 604 590 руб.
Митинский лес
Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе
2 кв. 2022 г.
от 8 572 250 руб.
Полярная 25
Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково
2 кв. 2023 г.
от 10 803 660 руб.
Мякинино парк
Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино
3 кв. 2022 г.
от 9 788 660 руб.
Амурский парк
Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская
3 кв. 2024 г.
от 6 104 000 руб.
Середневский лес
Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг
1 кв. 2023 г.
от 7 610 900 руб.
Лефортово парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная
1 кв. 2021 г.
от 10 689 300 руб.
Столичные поляны
Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская
3 кв. 2021 г.
от 11 258 960 руб.
Мичуринский парк
Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная
3 кв. 2023 г.
от 11 832 560 руб.
Михайловский парк
Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект
