Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: спрос упал, цены выросли, покупать нечего

Пандемия коронавируса спровоцировала ажиотажный спрос на загородную недвижимость в прошлом году. В этому году пандемия продолжается, но покупать особо нечего – все более-менее ликвидное уже купили, а то, что осталось – либо слишком дорогое, либо некачественное, либо некачественное и дорогое одновременно. Но, возможно, в обозримом будущем ситуация улучшится.

Спрос vs предложение

Ажиотажный спрос на загородную недвижимость остался в прошлом году. По оценке владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, по сравнению с 2020 г. покупательская активность сократилась почти в два раза – «и это нормально, так как пиковые ситуации рынок должен проходить». Но и сейчас спрос неплохой – «на 35% выше, чем в 2019 г.». Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость», также отмечает, что прошлогодний «высочайший» спрос был «нетипичным», а сейчас «уровень спроса и объем заключаемых сделок стабилизировался на уровне двухлетней давности или незначительно выше».

По данным «Инкома», который мониторит весь загородный рынок московского региона, в этом году спрос действительно ниже, чем в прошлом (что ожидаемо), но не драматически: в Московской области количество проданных объектов с начла 2021 г. сократилось на 8,1% в годовом выражении, в Новой Москве, где рынок на порядок меньше, – на 31,7%.

При этом предпочтения покупателей остаются примерно такими же, как и прошлой весной, когда история с коронавирусом только начиналось, — люди ищут максимально готовое жилье, где можно жить прямо сейчас. Доля участков без подряда (УБП) в спросе снизилась за год на 2,6% в Подмосковье и на 14% в Новой Москве. А доля коттеджей и участков с подрядом, наоборот, увеличились — на 5,4% в Московской области и на 8,3% в Новой Москве. Популярность таунхаусов и дуплексов также возросла — на 0,6% и 10,4% соответственно.

«Лучше всего продаются привлекательные проекты с застройкой. Среди них спрос серьезно превышает предложение. В сегменте участков без подряда предложение превышает спрос примерно в три раза», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Все дело в том, что структура предложения на «загородке» очень далека от предпочтений покупателей. Прежде всего в Подмосковье, где УБП формируют 78% предложения, а на коттеджи с таунхаусами приходится всего 32% рынка. Как следствие, подавляющее большинство подмосковных покупателей — 72% — не могут найти на рынке подходящий по цене и качеству готовый объект и в итоге приобретают УБП.

Предложение на первичном рынке в Подмосковье

Общие показатели 2020 год 2021 год Год
Кол-во поселков, шт. 778 737 -5,3%
Участки без подряда 76% 78% 2%
Коттеджи/участки с подрядом 23% 22% — 0,6%
Таунхаусы/дуплексы 13% 10% -2,8%
Малоэтажные дома 7% 4% — 3%
Кол-во объектов, шт. 44 914 43 024 -4,2%

Источник: «Инком-Недвижимость»

В Новой Москве ситуация получше: на УБП приходится 36% предложения, на коттеджи и таунхаусы – 73%. Поэтому и структура спроса там другая: участки без подряда приобретают лишь 25% покупателей, коттеджи и таунхаусы – 62%.

Предложение на первичном рынке в Новой Москве

Общие показатели 2020 год 2021 год Год
Кол-во поселков, шт. 59 45 — 23,7%
Участки без подряда 44% 36% — 8,5%
Коттеджи/участки с подрядом 51% 51% 0,3%
Таунхаусы/дуплексы 32% 22% — 10%
Малоэтажные дома 15% 11% — 4%
Кол-во объектов, шт. 2268 1255 — 46%
Читайте также:  Подальше от Москвы: зачем покупать квартиры в области

Источник: «Инком-Недвижимость»

В Новой Москве в продаже в 2021 г. появились два поселка (в 2020 г. ни одного), оба с застройкой — коттеджи и МЖД. А вот в Подмосковье покупатели и застройщики пока продолжают существовать в параллельных вселенных. По данным «Инкома», с начала 2021 г. загородный рынок области пополнился 25 посёлками, 19 из которых представляют собой участки без подряда. Застройка планируется только в шести поселках: три поселка с коттеджами, по одному с таунхаусами и малоэтажными домами, еще в одном поселке предлагают и таунхаусы, и МЖД.

Ситуация усугубляется тем, что, хотя формально объем предложения в области сократился лишь на 4,2% по сравнению с I полугодием 2020 г., практически все, что не было продано в прошлом году, представляет собой неликвид.

«Вторая половина 2020 г. принесла ажиотажный спрос на недвижимость, и практически все ликвидное и условно-ликвидное приложение рынок поглотил. Можно с абсолютной уверенностью сказать, что, если что-то не продавалось осенью прошлого года, — это практически невозможно продать», — отмечает Ольга Магилина.

Дмитрий Таганов полностью согласен с коллегой: «За период 2020 г. и первой половины 2021 г. экспозиция первичной «загородки» существенно сократилась. Лоты, которые остались на рынке на сегодняшний день, можно считать неликвидом».

Максим Лазовский советует особенно тщательно проверять перед покупкой УБП: «Наибольшие проблемы с земельными участками – тут каждый второй вариант имеет обременения».

Цены

Высокий спрос на «загородку», естественно, привел к росту цен. По оценке Ольги Магилиной, загородная недвижимость на первичном рынке за год подорожала на 32-35%. «Наибольший темп роста пришелся на вторую половину зимы и весну 2021 г. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем уже летом», — прогнозирует Магилина.

«Инком» приводит еще более впечатляющие цифры: средняя стоимость подмосковного лота за год выросла на 60%, новомосковского – на 64,8%. Больше всего подорожали сегменты, предполагающие застройку в Новой Москве, – на 100% и больше.

Цены на первичном рынке загородной недвижимости в МО в млн. рублей

Общие показатели 2020 год 2021 год Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей 5 8 60%
Участки без подряда 2,5 3,7 48%
Коттеджи/участки с подрядом 24,9 24,4 -0,2%
Таунхаусы/дуплексы 12,3 15,2 23,6%
Малоэтажные дома 7,8 7,4 -5%

Источник: «Инком-Недвижимость»

Цены на первичном рынке загородной недвижимости в Новой Москве в млн. рублей

Общие показатели 2020 год 2021 год Динамика
Средняя стоимость объекта млн. рублей 15,9 26,2 64,8%
Участки без подряда 6,5 6,7 3%
Коттеджи/участки с подрядом 39,1 89,5 128,9%
Таунхаусы/дуплексы 20,2 40,2 99%
Малоэтажные дома 8,8 17,5 98,9%

Источник: «Инком-Недвижимость»

По мнению Максима Лазовского, до конца года цены прибавят еще не более 7-10% с учетом инфляции.

***

Главной проблемой загородной рынка остаётся острый дефицит институциональных застройщиков, большинство из которых покинули рынок после кризиса 2008 г., и, соответственно, нехватка проектов с застройкой. Однако льготная ипотека на ИЖС и распространение механизма проектного финансирования и эскроу на загородный рынок, возможно, переломит ситуацию.

Читайте также:  Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года

Дмитрий Таганов возлагает большие надежды прежде всего на субсидируемую ипотеку: «Ее результатами станут массовый выход на рынок новых малоэтажных проектов, трансформация проектов с участками без подряда (УБП) в проекты с застройкой. В первую очередь это будут коттеджи, во вторую — таунхаусы».

Об интересе к загородному рынку уже заявили такие крупные девелоперы, как «Инград», ПИК и «Крост». Правда, ни одного проекта эти застройщики еще не вывели, но девеломпент – всегда дело не быстрое.

Актуальные проекты компании ПИК (ноябрь 2021)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 4 кв. 2023 г. от 20 806 940 руб.
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 4 кв. 2023 г. от 10 538 450 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2023 г. от 33 777 600 руб.
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 3 кв. 2022 г. от 8 307 630 руб.
Волоколамское 24 Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК 1 кв. 2023 г. от 12 723 700 руб.
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. от 8 816 208 руб.
Ярославский Мытищинский район, г. Мытищи 4 кв. 2021 г. от 2 787 990 руб.
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2022 г. от 6 538 000 руб.
Красноказарменная 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 4 кв. 2023 г. от 13 654 080 руб.
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 2 кв. 2022 г. от 13 480 500 руб.
Новохохловская 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский 2 кв. 2023 г. от 10 310 282 руб.
Green park Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад 3 кв. 2022 г. от 21 305 703 руб.
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2023 г. от 8 070 300 руб.
Солнцево парк Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское 2 кв. 2022 г. от 2 578 100 руб.
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 2 кв. 2024 г. от 7 549 040 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 1 кв. 2023 г. от 5 309 150 руб.
Белая Дача парк г. Котельники 1 кв. 2023 г. от 8 217 630 руб.
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. от 6 806 712 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская от 8 183 460 руб.
Восточное Бутово Ленинский район 4 кв. 2022 г. от 6 932 520 руб.
Жулебино парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 9 136 680 руб.
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. от 12 080 450 руб.
Ильменский 17 Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская 3 кв. 2022 г. от 14 094 410 руб.
Перовское 2 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК 4 кв. 2023 г. от 9 968 400 руб.
Оранж парк г. Котельники 1 кв. 2019 г. от 9 682 400 руб.
Кронштадтский 14 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 7 173 020 руб.
Люберцы парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 7 444 800 руб.
Митино парк Красногорский район, г. Красногорск от 4 094 310 руб.
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 8 188 640 руб.
Волжский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики 1 кв. 2023 г. от 10 220 370 руб.
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2023 г. от 15 950 520 руб.
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 2 кв. 2023 г. от 7 101 010 руб.
Кузьминский лес г. Котельники 1 кв. 2022 г. от 9 849 060 руб.
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского от 9 975 107 руб.
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 1 кв. 2023 г. от 6 878 520 руб.
Одинцово-1 Одинцовский район, г. Одинцово 4 кв. 2023 г. от 7 086 400 руб.
Люберецкий Люберецкий район, г. Люберцы 4 кв. 2022 г. от 8 153 040 руб.
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. от 10 196 480 руб.
Путилково Красногорский район, д. Путилково Сдан от 5 146 740 руб.
Шереметьевский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2022 г. от 18 278 000 руб.
Большая Очаковская 2 Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2022 г. от 17 604 590 руб.
Митинский лес Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе 2 кв. 2022 г. от 8 572 250 руб.
Полярная 25 Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково 2 кв. 2023 г. от 10 803 660 руб.
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино 3 кв. 2022 г. от 9 788 660 руб.
Амурский парк Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская 3 кв. 2024 г. от 6 104 000 руб.
Середневский лес Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг 1 кв. 2023 г. от 7 610 900 руб.
Лефортово парк Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2021 г. от 10 689 300 руб.
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская 3 кв. 2021 г. от 11 258 960 руб.
Мичуринский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 3 кв. 2023 г. от 11 832 560 руб.
Михайловский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 4 кв. 2022 г. от 6 514 840 руб.
Читайте также:  Новостройки Москвы на старте продаж в июне-июле 2021 года: что, где, почем

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все Актуальные проекты компании Инград (ноябрь 2021)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Новое Пушкино Пушкинский район, г. Пушкино 4 кв. 2027 г. от 4 068 650 руб.
Foriver Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская 4 кв. 2023 г. от 17 800 000 руб.
Миловидное Ленинский район, п. Развилка 1 кв. 2024 г. от 4 833 190 руб.
Одинград. Семейный квартал Одинцовский район, г. Одинцово 4 кв. 2021 г. от 4 000 000 руб.
Преображение Москва, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК 4 кв. 2021 г. от 16 411 000 руб.
Одинград Одинцовский район, г. Одинцово 4 кв. 2021 г. от 6 000 000 руб.
TopHills Москва, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная 2 кв. 2023 г. от 9 500 000 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все