Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?

Улучшение транспортной доступности – важнейший фактор роста цен. В Подмосковье последние транспортные изменения связаны, в первую очередь, с открытием Московских центральных диаметров. Новую Москву этот проект тоже затронул. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснил, где за МКАД сильнее всего подорожало жилье в связи с открытием МЦД-1 и МЦД-2.

МЦД: что изменилось?

По задумке Московские центральные диаметры – это новая транспортная система на базе подмосковных электричек, улучшающая транспортную доступность областных городов и интегрированная с Московским метрополитеном. Это не полностью новый транспорт, а усовершенствованные действующие железнодорожные ветки. Основные отличия МЦД от старых веток в более комфортных поездах, меньших интервалах движения, а также удобной системе оплаты. Проехать по МЦД и пересесть на метро можно по карте «Тройка» — это дешевле и удобнее, чем покупать отдельный билет на электричку и метро.

Первые два Московских центральных диаметра открыли более полутора лет назад – в ноябре 2019 года. В МЦД-1 входит маршрут от Одинцово до Лобни, в МЦД-2 – от Нахабино до Подольска. После этой пригородной зоны МЦД заканчивается, но по «Тройке» можно перемещаться и в пределах дальней зоны: до Кубинки и Дмитрова на МЦД-1, а также до Чехова и Новоиерусалимской на МЦД-2. Стоимость проезда будет выше, чем в центральной и пригородной зоне, но все равно заметно ниже, чем по обычному железнодорожному билету. Например, от Чехова до Курского вокзала тариф по тройке составляет 128 рублей, и в него включена бесплатная пересадка на метро. Обычный билет на электричку обойдется в 208 рублей.

Среди удобств, помимо проезда по «Тройке», жителям дальней зоны (как и ближней) доступны современные комфортные поезда – с мягкими креслами, кондиционером, санузлом и без тамбура или как минимум со сплошным проходом между вагонами. А вот интервалы движения поездов в дальней зоне заметно длиннее, чем в пригородной. Здесь сохранились дневные перерывы по будням. Например, в Дмитрове в рабочие дни есть электричка в Москву в 09:50, а следующая идет только в 11:49. В пригородной Лобне – по тому же Савеловскому направлению – в это время суток промежутки между поездами составляют 5-20 минут, а в час пик интервалы движения обычно не превышают 5-7 минут.

Топ-5 городов с МЦД по темпам роста цен на жилье

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проанализировал индекс цен на вторичное жилье в Подмосковье и Новой Москве, а также динамику в городах МЦД и выявил те, что подорожали сильнее всего. Мы сравнивали только города пригородной зоны, поскольку в дальней зоне влияние МЦД не столь однозначно. Цены мы отслеживали не с даты открытия МЦД, а раньше – за три года от текущего момента. Дело в том, что недвижимость начинает реагировать на грядущие транспортные изменения заблаговременно. МЦД проходит через шесть из десяти самых подорожавших городов Подмосковья (текущие цены смотрите в рейтинге городов и районов Московской области по ценам на квартиры).

1) Дедовск, Нахабино

Динамика цен за 3 года: +68%

Средняя цена метра: 129 700 рублей

Сильнее всего подорожали квартиры в Дедовске и Нахабино – на 68%. Для сравнения: средний индекс цен в Подмосковье за этот период вырос на 55,3%. Эти города расположены достаточно далеко от Москвы: Нахабино еще в пригородной зоне, а Дедовск – в дальней зоне МЦД. Но ценовые тренды в них похожи, поэтому в базе расчета индекса цен на жилье по географии эти города объединены в одну локацию.

Читайте также:  Промзоны: жилые комплексы ржавого пояса Москвы

2) Щербинка

Динамика цен за 3 года: +66,1%

Средняя цена метра: 161 000 рублей

Столь высокую позицию в рейтинге городу обеспечило не только появление МЦД, но и тот факт, что Щербинка относится к Новой Москве. За последние годы – до конца 2020 года – квартиры в ТиНАО дорожали быстрее, чем в Подмосковье и внутри МКАД (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»). При этом, обгоняя почти всё Подмосковье, Щербинка отстает по темпам роста цен от Новой Москвы: за июль 2018 – июль 2021 индекс цен на жилье в Новой Москве вырос на 71,3%. Одним из главных драйверов роста цен на присоединенных территориях в последние годы было открытие новых станций метро, которого в Щербинке еще нет. О том, что метро там все-таки планируется – в составе перспективной Бирюлевской ветки, — стало известно только весной 2021 года. Когда метро дотянут до Щербинки, власти не сообщают, но точно не скоро – строительство Бирюлевской ветки еще даже не началось. Однако ясно, что на новостях о метро Щербинка в ближайшие годы подорожает еще больше. Подробнее о городе и рынке недвижимости в нем читайте в статье «Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?».

3) Красногорск

Динамика цен за 3 года: +65,1%

Средняя цена метра: 159 500 рублей

Красногорск и без МЦД – одна из самых дорогих локаций в области. В рейтинге городов Подмосковья по стоимости квартир за июль 2021 года город занимает пятое место. Но даже в таком дорогом городе оказалось, что ценам есть куда расти – с 2018 года метр в Красногорске подорожал на 65%. В городе уже имеется станция метро «Мякинино», но она расположена на противоположной от основной части города стороне реки, и добраться до нее можно по пешеходному мосту. Это удобно жителям некоторых районов Павшинской поймы, а остальным – особенно тем, кто живет в удаленных районах вроде Опалихи, – быстрее добираться в Москву по МЦД (см. «Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки – где купить квартиру?»).

4) Долгопрудный

Динамика цен за 3 года: +63,8%

Средняя цена метра: 160 200 рублей

Долгопрудный находится на четвертом месте среди городов с МЦД по темпам роста цен на жилье. А в общем рейтинге областных городов по ценам на квартиры он занимает вторую строчку, уступая только Реутову. К слову, в городе расположено сразу 5 станций МЦД-1: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебники и Шереметьевская. Кроме того, в скором времени рядом с Долгопрудным появится станция метро (см. «Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?»). Станцию «Физтех» Люблинско-Дмитровской линии в районе Северный, с которым граничит город, анонсировали еще в 2015 году со сроком открытия не ранее 2025 года – это тоже, конечно, простимулировало рост цен на жилье в Долгопрудном. По последней информации, открытие метро планируется на 2023 год. Поэтому в ближайшие 2 года квартиры здесь могут еще подорожать.

Читайте также:  На рынок новостроек Москвы между ТТК и МКАД в октябре вышло 15 корпусов: что, где, почем

5) Лобня

Динамика цен за 3 года: +61%

Средняя цена метра: 131 100 рублей

Лобня находится немного дальше Долгопрудного по МЦД-1, но цены на квартиры здесь на 18% ниже. В общем рейтинге городов Подмосковья по текущим ценам на жилье город занимает лишь 10-ю строчку. В городе есть одноименная станция пригородной зоны, а также станция Депо, которая входит уже в дальнюю зону МЦД. Но именно станция Лобня расположена в центре города и доступна для большинства жителей.

О том, как диаметры повлияли на рынок новостроек, читайте в статье «Новостройки Подмосковья: жилые комплексы и инфраструктурное развитие области».

Динамика цен в городах пригородной зоны МЦД-1 и МЦД-2

  Город Динамика цены кв.м с июля 2018 по июль 2021 Средняя цена кв.м в июле 2021 (руб.) Станции МЦД Приблизительное расстояние от МКАД (км) Время в пути до основного вокзала в Москве (мин)
1 Дедовск, Нахабино + 68% 129 700 Нахабино, Малиновка,Дедовск, Миитовская 21-22 75-83 до Рижского
2 Щербинка +66,1% 161 000 Остафьево, Щербинка 6-8 50-53 до Курского
3 Красногорск +65,1% 159 500 Пенягино, Павшино, Красногорская, Опалиха, Аникеевка 0-10 35-50 до Рижского
4 Долгопрудный +63,8% 160 200 Долгопрудная, Новодачная, Водники, Хлебниково, Шереметьевская 1-12 26-37 до Савеловского
5 Лобня +61% 131 100 Лобня, Депо, Луговая 18-25 40-45 до Савеловского
6 Одинцово, Трёхгорка +58,9% 159 800 Баковка, Одинцово, Отрадное, 0-10 30-40 до Белорусского
7 Подольск +54,9% 122 400 Силикатная, Подольск, Кутузовская 10-26 62-64 до Курского

Актуальные проекты компании ПИК (ноябрь 2021)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Шереметьевский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2022 г. от 18 278 000 руб.
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. от 10 196 480 руб.
Митинский лес Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе 2 кв. 2022 г. от 8 572 250 руб.
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 4 кв. 2023 г. от 10 538 450 руб.
Амурский парк Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская 3 кв. 2024 г. от 6 104 000 руб.
Лефортово парк Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2021 г. от 10 689 300 руб.
Волжский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики 1 кв. 2023 г. от 10 220 370 руб.
Ильменский 17 Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская 3 кв. 2022 г. от 14 094 410 руб.
Полярная 25 Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково 2 кв. 2023 г. от 10 803 660 руб.
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 1 кв. 2023 г. от 6 878 520 руб.
Перовское 2 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК 4 кв. 2023 г. от 9 968 400 руб.
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 3 кв. 2023 г. от 9 356 490 руб.
Кронштадтский 14 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 7 173 020 руб.
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. от 12 080 450 руб.
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино 3 кв. 2022 г. от 9 788 660 руб.
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 2 кв. 2024 г. от 7 549 040 руб.
Красноказарменная 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 4 кв. 2023 г. от 13 654 080 руб.
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского от 9 975 107 руб.
Михайловский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 4 кв. 2022 г. от 6 514 840 руб.
Кузьминский лес г. Котельники 1 кв. 2022 г. от 9 849 060 руб.
Барклая 6 Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили от 9 559 800 руб.
Волоколамское 24 Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК 1 кв. 2023 г. от 12 723 700 руб.
Солнцево парк Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское 2 кв. 2022 г. от 2 578 100 руб.
Green park Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад 3 кв. 2022 г. от 21 305 703 руб.
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 8 188 640 руб.
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская 3 кв. 2021 г. от 11 258 960 руб.
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2022 г. от 6 538 000 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2023 г. от 33 777 600 руб.
Середневский лес Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг 1 кв. 2023 г. от 7 610 900 руб.
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 4 кв. 2023 г. от 20 806 940 руб.
Восточное Бутово Ленинский район 4 кв. 2022 г. от 6 932 520 руб.
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 2 кв. 2022 г. от 13 480 500 руб.
Оранж парк г. Котельники 1 кв. 2019 г. от 9 682 400 руб.
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. от 8 816 208 руб.
Бусиновский парк Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино 2 кв. 2023 г. от 9 622 800 руб.
Люберцы парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 7 444 800 руб.
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2023 г. от 15 950 520 руб.
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 3 кв. 2022 г. от 8 307 630 руб.
Жулебино парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 9 136 680 руб.
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2023 г. от 8 070 300 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 1 кв. 2023 г. от 5 309 150 руб.
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 2 кв. 2023 г. от 7 101 010 руб.
Митино парк Красногорский район, г. Красногорск от 4 094 310 руб.
Новохохловская 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский 2 кв. 2023 г. от 10 310 282 руб.
Большая Очаковская 2 Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2022 г. от 17 604 590 руб.
Кольская 8 Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово 2 кв. 2023 г. от 12 397 540 руб.
Путилково Красногорский район, д. Путилково Сдан от 5 146 740 руб.
Мичуринский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 3 кв. 2023 г. от 11 832 560 руб.
Ярославский Мытищинский район, г. Мытищи 4 кв. 2021 г. от 2 787 990 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская от 8 183 460 руб.
Читайте также:  Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам июля 2021 года

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все