Улучшение транспортной доступности – важнейший фактор роста цен. В Подмосковье последние транспортные изменения связаны, в первую очередь, с открытием Московских центральных диаметров. Новую Москву этот проект тоже затронул. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснил, где за МКАД сильнее всего подорожало жилье в связи с открытием МЦД-1 и МЦД-2.
МЦД: что изменилось?
По задумке Московские центральные диаметры – это новая транспортная система на базе подмосковных электричек, улучшающая транспортную доступность областных городов и интегрированная с Московским метрополитеном. Это не полностью новый транспорт, а усовершенствованные действующие железнодорожные ветки. Основные отличия МЦД от старых веток в более комфортных поездах, меньших интервалах движения, а также удобной системе оплаты. Проехать по МЦД и пересесть на метро можно по карте «Тройка» — это дешевле и удобнее, чем покупать отдельный билет на электричку и метро.
Первые два Московских центральных диаметра открыли более полутора лет назад – в ноябре 2019 года. В МЦД-1 входит маршрут от Одинцово до Лобни, в МЦД-2 – от Нахабино до Подольска. После этой пригородной зоны МЦД заканчивается, но по «Тройке» можно перемещаться и в пределах дальней зоны: до Кубинки и Дмитрова на МЦД-1, а также до Чехова и Новоиерусалимской на МЦД-2. Стоимость проезда будет выше, чем в центральной и пригородной зоне, но все равно заметно ниже, чем по обычному железнодорожному билету. Например, от Чехова до Курского вокзала тариф по тройке составляет 128 рублей, и в него включена бесплатная пересадка на метро. Обычный билет на электричку обойдется в 208 рублей.
Среди удобств, помимо проезда по «Тройке», жителям дальней зоны (как и ближней) доступны современные комфортные поезда – с мягкими креслами, кондиционером, санузлом и без тамбура или как минимум со сплошным проходом между вагонами. А вот интервалы движения поездов в дальней зоне заметно длиннее, чем в пригородной. Здесь сохранились дневные перерывы по будням. Например, в Дмитрове в рабочие дни есть электричка в Москву в 09:50, а следующая идет только в 11:49. В пригородной Лобне – по тому же Савеловскому направлению – в это время суток промежутки между поездами составляют 5-20 минут, а в час пик интервалы движения обычно не превышают 5-7 минут.
Топ-5 городов с МЦД по темпам роста цен на жилье
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проанализировал индекс цен на вторичное жилье в Подмосковье и Новой Москве, а также динамику в городах МЦД и выявил те, что подорожали сильнее всего. Мы сравнивали только города пригородной зоны, поскольку в дальней зоне влияние МЦД не столь однозначно. Цены мы отслеживали не с даты открытия МЦД, а раньше – за три года от текущего момента. Дело в том, что недвижимость начинает реагировать на грядущие транспортные изменения заблаговременно. МЦД проходит через шесть из десяти самых подорожавших городов Подмосковья (текущие цены смотрите в рейтинге городов и районов Московской области по ценам на квартиры).
1) Дедовск, Нахабино
Динамика цен за 3 года: +68%
Средняя цена метра: 129 700 рублей
Сильнее всего подорожали квартиры в Дедовске и Нахабино – на 68%. Для сравнения: средний индекс цен в Подмосковье за этот период вырос на 55,3%. Эти города расположены достаточно далеко от Москвы: Нахабино еще в пригородной зоне, а Дедовск – в дальней зоне МЦД. Но ценовые тренды в них похожи, поэтому в базе расчета индекса цен на жилье по географии эти города объединены в одну локацию.
Столь высокую позицию в рейтинге городу обеспечило не только появление МЦД, но и тот факт, что Щербинка относится к Новой Москве. За последние годы – до конца 2020 года – квартиры в ТиНАО дорожали быстрее, чем в Подмосковье и внутри МКАД (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»). При этом, обгоняя почти всё Подмосковье, Щербинка отстает по темпам роста цен от Новой Москвы: за июль 2018 – июль 2021 индекс цен на жилье в Новой Москве вырос на 71,3%. Одним из главных драйверов роста цен на присоединенных территориях в последние годы было открытие новых станций метро, которого в Щербинке еще нет. О том, что метро там все-таки планируется – в составе перспективной Бирюлевской ветки, — стало известно только весной 2021 года. Когда метро дотянут до Щербинки, власти не сообщают, но точно не скоро – строительство Бирюлевской ветки еще даже не началось. Однако ясно, что на новостях о метро Щербинка в ближайшие годы подорожает еще больше. Подробнее о городе и рынке недвижимости в нем читайте в статье «Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?».
3)Красногорск
Динамика цен за 3 года: +65,1%
Средняя цена метра: 159 500 рублей
Красногорск и без МЦД – одна из самых дорогих локаций в области. В рейтинге городов Подмосковья по стоимости квартир за июль 2021 года город занимает пятое место. Но даже в таком дорогом городе оказалось, что ценам есть куда расти – с 2018 года метр в Красногорске подорожал на 65%. В городе уже имеется станция метро «Мякинино», но она расположена на противоположной от основной части города стороне реки, и добраться до нее можно по пешеходному мосту. Это удобно жителям некоторых районов Павшинской поймы, а остальным – особенно тем, кто живет в удаленных районах вроде Опалихи, – быстрее добираться в Москву по МЦД (см. «Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки – где купить квартиру?»).
4) Долгопрудный
Динамика цен за 3 года: +63,8%
Средняя цена метра: 160 200 рублей
Долгопрудный находится на четвертом месте среди городов с МЦД по темпам роста цен на жилье. А в общем рейтинге областных городов по ценам на квартиры он занимает вторую строчку, уступая только Реутову. К слову, в городе расположено сразу 5 станций МЦД-1: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебники и Шереметьевская. Кроме того, в скором времени рядом с Долгопрудным появится станция метро (см. «Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?»). Станцию «Физтех» Люблинско-Дмитровской линии в районе Северный, с которым граничит город, анонсировали еще в 2015 году со сроком открытия не ранее 2025 года – это тоже, конечно, простимулировало рост цен на жилье в Долгопрудном. По последней информации, открытие метро планируется на 2023 год. Поэтому в ближайшие 2 года квартиры здесь могут еще подорожать.
Лобня находится немного дальше Долгопрудного по МЦД-1, но цены на квартиры здесь на 18% ниже. В общем рейтинге городов Подмосковья по текущим ценам на жилье город занимает лишь 10-ю строчку. В городе есть одноименная станция пригородной зоны, а также станция Депо, которая входит уже в дальнюю зону МЦД. Но именно станция Лобня расположена в центре города и доступна для большинства жителей.
О том, как диаметры повлияли на рынок новостроек, читайте в статье «Новостройки Подмосковья: жилые комплексы и инфраструктурное развитие области».
Динамика цен в городах пригородной зоны МЦД-1 и МЦД-2
